合肥书香门第学区
书香门第对应小学？
合肥滨湖区目前房价怎么样？
有合肥师范大学附属小学、合肥一中新区西区、合肥四十六中新区、合肥四十六中新区、合肥四十六中、合肥小学沃云校区、沃云小学、合肥莲花小学新年校区、合肥四十六中南校区、屯溪路小学滨湖校区、合肥金斗路小学、南宁路小学、合肥师范第二小学。南宁路中学、合肥师范第三小学、合肥四十八中教育集团滨湖校区、合肥四十八中滨湖校区、合肥辛鸣中学、合肥锦绣中学等中小学。
合肥滨湖区目前房价怎么样？
我住在湖边。以我们小区为例。它位于环湖的中央商务区。我交房已经一年多了，入住率在慢慢提高，人气也越来越旺。湖滨起点比较高，周边配套也在逐步完善。学区尚超医院更好，更重要的是空气和风景更好！有很多公园！在交通方面，随着地铁的开通，去城市的任何地方都相当方便。还有就是全省都在支持国家发展新区，这个还是比较靠谱的。如果突然宣布入选，那就是一大波了。至于买房子，如果我觉得我手里有足够的钱，就让 咱们开始吧。面粉被炒得太高，面包都没了。;不要便宜！你可以这样想。各大开发商都不傻。在他们身后有许多专家提供建议和检查。他们能在一个领域投入大量的金钱和注意力，本身就说明这个领域是有价值的！所以，有钱就买！
It 纯属个人观点，仅供参考。我住在滨湖。想进一步了解滨湖的可以互相关注，共同探讨。
合肥滨湖区目前房价怎么样？
今年年底以来，应该能感觉到合肥二手房市场明显回暖。滨湖一直是合肥的热点，这种情况尤为明显。时至今日，滨湖仍是合肥 的投资集中区。;的优质资源，也是房地产投资最受瞩目的板块。
由于单季度样本较少，本文以合肥链家2017年全年数据为基础，重点分析2018年第一季度二手房成交数据，共计4149个样本，其中湖畔成交639套，占总成交的15.4\%。在所有非行政区中，湖滨的成交量比较大。
根据滨湖建设的先后顺序、各个板块的特点以及重点学区的范围，我将滨湖分为五个板块，即:
1.启动区标牌。主要为滨湖世纪城和落地观湖花园。
2、46中学区板块。主要是四十六中学区内的所有小区。
3.泛省板块。主要是方兴大道以北、泸州大道以东的所有小区。
4.西部金融背景板块。主要是方兴大道以南，徽州大道以西的所有小区。
5.芯板。主要是方兴大道以南，徽州大道以东。
上次在湖边分析，我记录了2017年全年的数据。详情请参阅《";《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》论房地产市场 "在我们的官方号里，而本文主要关注的是2018年一季度的成交数据。去年一共卖了508套，今年一季度卖了639套。第四季度滨湖大概增长了25.8%。
滨湖一季度成交均价17742元/平方米，比全年(17671元/平方米)上涨0.4\%。如果按比例计算，滨湖 s一季度涨幅应该在1.95\%
起始波带片
启动区共销售130套，比去年的111套多19套，增长17.1\%,仍低于平均水平。成交均价从16391元/平方米小幅下降至16269元/平方米，下降122元/平方米，议价空间不变，但成交周期延长。
丁岚观湖苑依然是成交量增幅最大的小区，比上次多了8套，但成交均价下降了近100元/平方米，议价空间和成交周期都有所扩大。滨湖世纪城每个花园的成交增量都比较小。
启动区板块成交均价连续两个季度下跌，与滨湖整体微涨完全不同。相比其他湖滨板块，起步区更老，成交均价最低，升值空间逐渐与合肥市场持平甚至无法赶超。
46中学区板块
46中学区共售出161套，比去年的117套增加了44套，增幅为37.6%，远高于平均水平。成交均价从19313元/平方米小幅上涨至19433元/平方米，上涨122元/平方米。成交周期延长3.1天，议价空间下降0.29个百分点。
成交率最高的小区依然是蓝鼎湖畔假日翰林花园，比上次成交多11套，46个学区房，靠近地铁。在我看来，是一个很大的优势。我们上次说过，落地湖滨假日冯丹花园作为学区改善是个不错的选择(公众号是 "萧艺伦房地产市场《在合肥200万你可以买到哪些房子？》)。
整个湖畔假日总成交109套，占46中学区总房源的2/3以上。成交均价最高的小区是书香门第，其次是滨湖明珠，是46中附中和师范的双学区。如果只是想在湖滨挂个学区房，可以考虑湖滨家园的小户型回迁房。毕竟价格便宜，流动性好。
每年年底和次年3月是学区房交易的旺季。我们看到46中学区房的房价也是连续两个季度上涨，议价空间继续下跌。
泛省板块
泛省板块共成交二手房73套，比去年的57套多16套，涨幅28.1\%,略高于平均水平。成交均价从18077元/平方米上涨至18318元/平方米，上涨2。41元/m2，涨幅较大，成交周期缩短1.2天，议价空间略有收窄。
泛省府板块成交量最大的片区是万科蓝山，比上次多了8套，成交均价最高，成交周期最短，也是板块中最受欢迎的二手片区。此外，巴黎波旁宫的表现也很突出，成交均价低，议价空间小。
巴黎城四期还有部分后期销售剩余，备案均价17978元/平方米，与市场价格一致。我看了一下，面积太大，总价高，户型设计也不完善。
目前，泛省府板块是滨湖区新增销售数量最多的区域。我们可以看到，板块内二手房小区成交均价多在1.7w-1.8w左右，新房整体价格多在2W和2w-2.2w之间，比二手房高出20\%-30\%,性价比较低。其中碧桂园中殿、招商雍华府、金茂悦离高架包河大道很近，离两边地铁站很远，亮点真的不多。
有人觉得省公务员平均素质高，学生好，对省学区房有很大期待，但我不得不给他们泼冷水。省立集资房位于王虎市，其生源与省立板块无关。尽管如此，王虎市的学区仍然很一般。四十六中搬到滨湖10年了，从一级学区退化为二级学区，但依然是滨湖最好的学区。省局短时间内出一流学区的可能性不大(公开的名字是楼市上的";《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》 ").
无论如何，省府板块不是学区拿下的，还有很多空位。未来两年将是湖滨重点发展的区域，还有一定的想象空间和升值潜力。一些性价比高的小三房地铁站，或者物业好、品质好、户型好的改善型新房，还是有一定投资价值的。
金融背景西板块
金融背景西部二手房共成交157套，比去年的135套增加22套，涨幅16.3\%,低于平均水平，热度有所降低。成交均价从17717元/平方米小幅上涨至17739元/平方米，较为平稳。成交周期延长4.4天，议价空间略有下降。
这个地区没什么可说的。成交最大的依然是保利拉菲公馆和湖畔万科城，旭辉御府也有不错的表现。综合来看，这三个板块支撑了盘中的成交量，成交均价有所上升，议价空间也有所压缩。
目前，在金融背景的西部板块有五个新房子出售，分别是:云谷，文怡巨人金地，大都会1907，时代印象，和公元世界..除了云谷的价格明显低于市场价，其他都符合预期。但随着湖滨库存的逐渐减少，这些板块逐渐火热。以下小道消息来自我的小圈子。
因为云谷的备案价格远低于市场价，几乎整个合肥市都在盯着这个小区，所以开启了不定盖模式。据我的小圈子成员说，现在还有中介卖题(首付50%，题费12。W-15w)，即便如此，也不一定保证有。我觉得就算以后能买，也要花不少钱。个人建议放弃这个优惠，因为你会因为机会成本太高而错过更多的买房机会。
文怡豪门金地都是比较大的户型，高层打折后基本都是1.8w，总价偏高。鉴于文怡 s的品牌和口碑，个人认为性价比比较低，投资还是考虑西南第三套比较好。
西南方三层小户型，也就是90-100平米的小三房，因为总价低，性价比高，可以 不要通过正常渠道购买。据说有中介已经开始偷偷卖冠名费了(5w)。120平米以上的大户型房子总价高，现在还在卖，但是草签合同补充社保的被拒绝了，还有部分房子据说提高了首付。
型芯板
核心区二手房共成交112套，比去年的84套增加了28套，涨幅33.3\%,高于湖滨平均水平。成交均价从17074元/平方米降至16971元/平方米，成交周期延长5.3天，议价空间被压缩。核心区的房子大多不到2年，含税均价1.8w左右。
核心区成交量最大的是万达临湖苑，成交均价上涨，议价空间收窄。其次是东方蓝海，据小圈子成员透露，东方蓝海新房价格1.41w，但人头费15w-21W不等，绑定15W车位。目前只剩下几套楼层较低的房子，与二手房价格相比性价比一般。
联投书店二期也有中介卖冠名费，12w到14w不等。包含冠名费的价格应该参考旁边的宝能城，不过性价比还可以。万达城三、四期备案均价超过1.9w，投资性价比不高。鉴于巢湖的环保整治，以及周边地区人口不集中，我不 如果价格太高，我认为我们不应该在湖边投资。
公园也很骄傲。都说房子难买，大户型的房子也需要很高的首付。我预计小户型的房子下一阶段也要提高首付或者很难买到。汤溪金门酒家；;40岁的商业和住宅别墅看起来很美，但它可以 无法解决。后期转移成本昂贵，流动性差。唐 不要投资。
滨湖房价分析及购房建议
合肥市近一年没有大规模供地，不仅仅是因为害怕地王的影响，更是因为害怕触及限价天花板，造成卖地。无论如何，城市的热点区域已经出现了严重的供应短缺。在限价的影响下，一房难求，尤其是90-100平米的小三房(公众号为 "萧艺伦房地产市场《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》)。
目前，合肥 的新房是低价房为主，市场明显是刚需(公众号 "萧艺伦房地产市场《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》)。首先是城市西南区和肥西的限价房(公众号 "萧艺伦房地产市场回声5))，其次是市区西南的低价房，其次是肥西的新房，再其次是市区附近的瑶海新站和肥东的低价新盘，最后是北城的新盘和市区价格超过2w的地王盘。
随着高性价比的限价盘逐渐消失，需求开始向性价比略低的低价区转移，如三鲜或瑶海新站(《在合肥三县买房，还是等社保满一年后在市区买房？》，大众名 "小议伦楼市)，使得滨湖西南第三板块成为目前性价比相对较高的区域。即便如此，刚需(《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》仍然很难买到房子小议伦楼市).
滨湖二手房价格已经连续三个季度上涨。随着人才落户政策的放开(公众号为 "萧艺伦房地产市场在《合肥人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》)，需求扩大了。西南地区第三套完成后，滨湖二手房交易将加速放大，必然导致后期区域整体房价进一步上涨。
目前湖滨部分楼盘需要全款或者高首付。如果你将来有足够的水，我建议你不要 不要考虑这些。如果你能 不使用杠杆，根本没有多少性价比(公众号是 "萧艺伦房地产市场《你为什么不喜欢贷款在合肥买房？》)。如果你考虑投资湖滨，我建议你可以选择新房。
湖滨起步区平均房龄比较老，板块缺乏发展空间。目前正在走下坡路，不建议个人在此投资(公众号为 "萧艺伦房地产市场《合肥二手房房价每年贬值多少？》)。46中学区房相对保值。如果近三年有学区房需求的家庭，可以考虑落地湖滨假日系列，毕竟成交率高。
其他住宅区，如泛省板块、西部金融背景板块等，重点关注那些周转率高的品牌住宅区，最好是90-100平米左右的小三房，重点关注笋子房，考虑两个档次以上的资产(公众号为 "小易地产市场《合肥的优质房产和劣质房产》)。
因为核心区是目前湖滨最年轻的区域，资源投入大，个人认为投资价值比较高。如果资金充足，也可以考虑一些有号的新址。资金不足的话，尽量考虑周转率高的小区，目标还是小三房。
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