合肥包河区怎么样
合肥包河区怎么样啊？老合肥人进？
包河在合肥几环？
讲真，合肥四区都一样，都属于老城区。你住在哪里没什么区别。忘记新的领域，毕竟，它 它没有旧的成熟。但是包河区的房价相对其他区是最高的。我在合肥生活了十几年，也看到了她的发展。唐 我不能说沿海地区很发达。我去过那里。我认为 就是它。Isn 难道这还和几十年的政策有关吗？合肥作为中部城市，历史并不悠久，环境和区位优势也不多。但我深爱着这座城市，相信它的未来会更好！
包河在合肥几环？
包河区是合肥的中心城区之一。因辖区内的包河风景区而得名。位于合肥市东南部巢湖北岸。长江和淮河之间。穿过南淝河，河水可以到达大海。辖萝岗街道、长青街道、芜湖路街道、包公街道、王虎街道、宜城街道、烟墩街道、万年埠街道、同安街道、滨湖世纪社区街道、方兴社区街道11个街道2个镇。包河区应该部分在一环以内。一部分在二环以内。
包河在合肥几环？
包河位于合肥市中心，是古代合肥的护城河，一环之内。。它由板桥河、鱼化塘、白石坝、黑池坝、逍遥津、包公寺等水域组成。整个护城河从东、西、南、北四个方向宠爱着老合肥城，四个城门，可见护城河的魅力。包河解放后，经部门改造，现已成为合肥人游玩的地方。
合肥包河区房价如何？近期该如何买房？
包河区是合肥市四个行政区之一。在老合肥的印象中，也算是南贵之地，但种种迹象表明，包河区的发展也开始出现严重的分化。随着城市的向外扩张，老城区和新城区的差距越来越大，曾经繁华的地方可以 终究逃脱不了孤独的时刻。
我统计了2018年合肥链家所有二手房的成交数据，共5629个样本，均价16386元/平方米，比去年的16395元/平方米有所下降——9元/平方米，基本持平。其中包河区成交654套，占全市的11.6%；;s总交易额，基本是2017年的近1.5倍。
接下来我分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环河、一环路、望江路、二环路和绕城高速为界，将包河区分为三个部分，即:
1、48中学板块。具体范围为:环城河以南、南淝河以西、南一环以北、金寨路以东。
2.中环路内板块。具体范围为:南一环以南、南淝河以西、望江东路以北、金寨路以东。
3.中央路外板。具体范围为:望江东路以南、南淝河以西、金寨路以东。
本文分析的数据主要是2018年的平均数据，可以 不能完全反映包河区现在的房价，因为在过去的一年里，很多小区的房价一直在涨(跌)，现在的价格可能比图表上的要高(低)很多。有了这个时间对比数据是2017年全年的分析。详情请参考《2017年合肥包河区二手房成交分析及购房建议》的文章 "关于房地产市场和在官方账号。
包河区整体成交量有限，部分小区规模较小，成交基数相对较小，客观上会造成较大误差。所以在交易量比较大的小区，房价数据比较真实；交易量小的住宅区，价格数据比较失真，我会在这篇文章里进行修正。
包河区2018年成交均价15783元/平方米，比2017年(15479元/平方米)上涨304元/平方米，涨幅1.97\%。议价空间从4.29%下降到3.28%，下降了1.01%；成交周期104.9天，比2017年增长27.9天。
包河区去年三四季度成交均价为15738元/平方米，较2017年基数上涨1.67\%,较2018年平均水平下降0.3个百分点。成交周期也比年平均长10天左右，说明去年下半年包河区房价呈下跌趋势，整体比较疲软。
2018年滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、庐阳区、高新区、肥西县、北城分析请关注官方账号 标准普尔房地产市场不容易并回复关键字如 "滨湖 "， "事务 "和 "蜀山。
48中学区板块
2018年，48中学区共成交二手房78套，成交均价从2017年的16008元/平方米上涨至16337元/平方米，上涨329元/平方米，涨幅2.06\%,略高于包河区平均水平。议价空间3.09\%,略低于平均水平；成交周期为70.6天，比去年缩短8.2天，远低于平均水平。
三四季度成交量仅占全年1/3多一点，成交周期较长，说明上半年学区房需求更强烈，成交量更大。涨幅略高于全年，说明去年下半年板块涨幅大于上半年。
我分析了去年48个中学区的质量文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》(官方账号 "萧艺谈房地产市场 "，回复 "学区 "来查)，而且它的综合得分在七个真正的学区中是最低的。
在之前的学区分析中，我发现合肥的一些热门学区，比如 "四十五中南门小学， "第五十中学西苑小学， "第五十中学安居苑小学 "和 "五十中新校奥体小学 "去年甚至上涨了10%-15%，与附近的虚幻学区相比，溢价明显。
48中学区房成交均价16337元/平方米，全市二手房成交均价16386元/平方米，还不如全市平均水平，基本没有体现一个学区房应有的溢价。48中学区也是所有真正的学区中最弱的，甚至比46中还少。
虽然48板块整体呈现一定涨幅，但涨幅远不及其他真实学区，有涨有跌。五五开，和其他真实学区的整体涨幅完全不一样。种种迹象表明，48中正在走下坡路，合肥家长 对四十八中学区的认可度也在慢慢降低。其实，四十八中的衰落是有规律可循的。
随着时间的推移，老城区的房屋逐渐老化，房屋的平均年龄已经达到25年以上。近年来，老城区的优质资源被分流到新城区，老城区越来越不适合居住，大量年轻人开始逃离老城区。选择在老城区买房的，多是为了孩子上学。
在方圆环城河周边9平方公里的老城区内，有三个真正的学区，分别是四十五中、四十二中、四十八中。48到45直线距离只有700米，42距离只有1公里。在如此小的范围内，残酷 "三国杀是上演的。三个学校中，45最强，其次是42，最后是48。
既然选择买老城区的老学区房，为什么不一步到位买个顶级学区房，反正也要花那么多钱。这应该是大多数家长的共同想法。所以在市中心学位竞争中，45名学生脱颖而出，学区营业额占老城区一半以上，42名学生只能应付，48名学生完全处于劣势。
既没有房龄优势，也没有学区的相对优势，这是四十八中逐渐衰落的原因。即使搬到湖滨，经济发展或高科技，我不 我想不到四十八中的情况会沦落到今天 的情况。
中环路内板
2018年，中环路二手房共成交283套，成交均价从2017年的14979元/平方米上涨至15219元/平方米，上涨240元/平方米，涨幅1.6\%。议价空间为3.57%，略高于平均水平；成交周期117.3天，比去年长12.4天，高于平均水平。
三四季度中环路板块成交均价15132元/平方米，低于全年均价，意味着去年下半年板块整体价格在下跌。我们知道去年下半年合肥楼市有所下滑，中央路板块并没有出现坚挺的表现，这足以说明它是一个比较弱势的板块。
其实这个弱点还是比较好理解的。在没落的小区，如新鸿基瀚海星座、万镇逍遥花园四期(公寓)、绿地海登公馆C、兰亭公寓、江南新里程、国茂公寓等，基本都是户型，大部分都是劣质资产。
还有一些没落的小区，如泰宁花园、世纪阳光花园、信达文景雅苑等。，属于房龄较老、多层或大户型、流动性差的劣质资产；其他如玫瑰士绅城、万镇逍遥园等，虽然历史不是很久，但板块较弱，资产也略逊一筹。
这些公寓的单价大多比较低，约占板块总成交量的40\%,基本都是劣质资产，在楼市低迷时期基本不保值。再加上老多层，劣质资产比例大，这是整个板块相对弱势的原因。
比如一个房价上涨的街区，比如蓝鼎星河公馆、元一白庄，主要还是比较年轻的。金地国际的主要原因是房价是在一个交错的周期中上涨的。海顿公馆A主要是品牌物业，优质住宅产品。江南新里程住宅主要是当地供不应求。
中环路外板
2018年中央路外段二手房共成交293套，成交均价从2017年的15968元/平方米上涨至16179元/平方米，上涨211元/平方米，涨幅1.32\%。议价空间为3.08\%,略低于平均值；成交周期102.1天，比去年长22.9天，高于平均水平。
三、四季度成交均价为16220元/平方米，上涨1.58\%,略高于去年上半年，说明去年下半年该板块仍在上涨。中环路外盘是包河区发展的外缘，房龄比较年轻。
其实这样划分中央路外盘有点不科学。以南二环为界，路南和路北是完全不同的世界。以马鞍山路为界，路东和路西也是完全不同的世界。之所以这样划分，主要是因为二环以南的二手房样本不足。
让 让我们看看二环路以北马鞍山路以东的情况。该区域主要分布在以下小区:汇昌都汇华府、金悦领地、地矿家园、溧阳兰庭、河堤蓝湾、万振城市广场、诸光花园、诸光南苑、玉环大厦等。除金悦领土外，几乎所有的领土都已沦陷。
但是也要看到，这个区域的房龄并不是很老，平均在2011年左右，高于板块的平均水平。按道理他们应该能赢大盘，但目前的结果只能说明板块太弱。
二环路北马 鞍山道西小区也好不到哪里去，房子平均年龄比较大，大部分小区也在跌。比如新苑望江花园、银杏苑、蜀虹南苑、琥珀新天地都是比较老的。桐城绿源相对年轻，增速与大盘基本持平。《白金汉宫》《柏林之春》有一些补偿性因素。
二环以南是另一番景象。涨幅较大的几个小区，如天下锦城、王虎城、绿地铭公馆、绿中心公馆、信达天宇等，平均涨幅都在5%-10%之间。除了王虎市，这些小区的房龄基本都在5年以内。
不仅涨幅一直最高，房价绝对值也基本是板块内几个小区最高的。中环以外板块优质资产和劣质资产的分化更加明显。老劣资产代表的银兴元和优质资产天下金诚的成长差距达到了25\%,这实在是不可思议(《合肥的优质房产和劣质房产》官方账号 "房地产市场上的小易 ").
包河区房价分析及近期购房建议
就包河区的现状来说，二环内其实是缺的。四十五中对周边学生的严重吸血，打压了四十八中学区的无用武之地，二环内强势资源的缺乏，导致很多小区逐渐没落。战败，所以包河故城的衰落几乎是历史的必然。
目前包河区比较有潜力的三个区域是高铁板块、贺飞地区和萝岗机场。需要注意的是，我这里所指的高铁板块并不在南高铁站周边区域，而是在 "南二环、宿松路、龙川路、金寨路 "，距离高铁南站约2公里。
不难看出，上一节提到的天下锦城、新达天宇、绿心公馆等优质楼盘都位于这一区域。高铁板块位于行政区外围，区位优势不言而喻。板块内居住区房龄整体较为年轻，街区规划整洁合理，十五里河两岸可供开发改造的地块较多，区域具有一定的开发潜力。
马鞍山路以东的包河区，基本上是个脏乱差的地方，贺飞区的改造任重道远。我觉得区域转型的关键是葛大店，五金商贸城，五里庙来装点世界。马东住宅区的房价为什么会上涨？;二环北鞍山道不停跌，即使房龄年轻，主要是周边环境差造成的？
贺飞地区不具备四里河板块的环境优势，但如果规划合理，改造到位，也有一定的发展潜力。不过可惜的是，从在售新盘的备案价格来看，未来两年的升值空间基本被透支了。至少目前来看，很难说贺飞地区具有相对较高的投资价值。
我在之前的分析中指出，萝岗机场地区是打通湖滨和老城区第二脉的关键。现在有消息称，萝岗机场正在规划建设合肥中央公园，这不得不说是一大利好。从面积上来说，萝岗机场区和行政区差不多。从位置上来说，位于老城区和新城区之间，地理条件确实得天独厚。
然而，与行政区和湖滨区相比，萝岗机场地区缺乏一些核心资源，如行政资源、金融服务、优质教育资源等。，而且还处于与经开区、高铁、包河工业园三面隔绝的状态。未来要想换掉两个新区的核心位置，我觉得还是有难度的。
无论如何，三大板块都位于高铁、高速公路沿线，是合肥对外的一个窗口，代表合肥城市的整体形象。我觉得提升到市级发展战略的层面也不为过。在合肥优质土地资源日益紧缺的今天，包河区三大板块继续被看好也在情理之中。
整体来看，目前在包河区购买新房的选择非常有限，比如龙川里、都市花园，非常难买。据我的小圈子成员介绍，龙川里剩余房源7w，首付50%；高铁城市花园还剩三栋，有一定购买门槛。刚需如果想在包河区买一套优质的房子，可能只能考虑二手新房了。
因为二环内的板块表现很弱，从投资的角度，我不建议包河区的购房者选择二环以内的区域。贺飞板块新房价格透支太多，不划算，我不 不推荐。
包河区目前可以考虑的小区业主关注高铁板块，只需选择新达天宇、国茂田玉娥、绿心公馆、东方明帝等新房，考虑天下锦城、王虎城的二手房进行改善即可。如果你不 没有住宅区，你可能只能考虑湖边。
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