和安家园属于什么区
合肥经开区和临近市区的肥西房价如何？
合肥经开区和临近市区的肥西房价如何？
这里说的经济开发区主要是合肥市区的经济技术开发区，肥西是指合肥市区附近的桃花镇和经济开发区地铁三号线终点上派镇附近的部分区域，但基本不包括肥西县。
我统计了2018年合肥链家所有二手房的成交数据，共5629个样本，均价16386元/平方米，比去年的16395元/平方米有所下降——9元/平方米，基本持平。其中，开发区和肥西县成交749套，占全市的13.3%；;的总交易量，与2017年相比增长了50\%。
接下来我分区域对经开区和肥西县的房价做一个分析和点评。以繁华大道和金寨路为界，我将这两个区域分为三个部分，即:
1.繁华大道北板块。这一区域包括繁华大道以北的经济开发区、合肥绕城高速以南的经济开发区和高新区、肥西白岩科技园。
2.繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经济开发区和部分肥西县。
3.工业区板块。该区域包括金寨路以东、绕城高速以南、贺路以西的经济开发区。;安高速和部分肥西县。
本文分析的数据主要是2018年的平均数据，不能完全反映经济开发区和肥西县目前的房价，因为过去一年房价一直在上涨，目前的价格可能比图中标注的要高很多。这次对比的数据是2017年全年的分析。详情请参阅我的文章《";《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》论房地产市场 "在官方账号。
经开区和肥西县整体成交量有限，部分小区规模较小，交易基数相对较小，客观上会造成较大误差。所以在交易量比较大的小区，房价数据比较真实；交易量小的住宅区，价格数据比较失真，我会在这篇文章里进行修正。
经开区2018年成交均价16005元/平方米，比2017年(15360元/平方米)上涨645元/平方米，涨幅4.2\%,远高于全市平均水平。议价空间从2.92%下降到2.46%，下降了0.46%；成交周期71.5天，比2017年增长9.2天。
经开区去年三四季度成交均价达到16168元/平方米，较2017年基数上涨5.26\%,高于2018年平均水平，说明去年下半年经开区房价仍在上涨，涨幅远超上半年。
肥西县2018年成交均价15072元/平方米，比2017年(14845元/平方米)上涨227元/平方米，涨幅1.53\%,高于全市平均水平。议价空间从2.54%下降到2.1%，下降了0.44%；成交周期52.4天，比2017年增长9.6天。
肥西县去年三四季度成交均价达到15196元/平方米，比2017年的基数高2.36\%,说明去年下半年的涨幅超过了上半年。而肥西县去年三四季度的成交量仅占全年的42\%,与经开区的54\%
2018年滨湖区及行政区分析请关注我的官方账号 "房地产市场不容易并回复关键字 "滨湖 "和 "事务 "。对于之前分析的其他区的文章，官方账号可以回复 "蜀山和 "庐阳 "查看它们。
樊华大道北板块
2018年，樊华大道北段共成交二手房361套，成交均价从2017年的15112元/平方米上涨至15531元/平方米，涨幅2.77\%。议价空间2.19\%,低于平均水平；成交周期57天，比去年长5.9天，略低于平均水平。
三、四季度涨幅达到4.08\%,远超全年平均水平，说明板块涨幅主要在下半年完成。值得注意的是，肥西产证均价达到了15550元/平方米，已经超过了产证的15509元/平方米。无论是涨幅、议价空间、交易周期，肥西产权证都比产证好。
我 发生这种事我并不感到意外。我们可以看到，房产证的平均房龄是2010.1年，肥西房产证的平均房龄是2014.1年，比房产证小了四年。房龄的优势足以抵消地理位置和财产所有权的相对劣势。
让 让我们看看房价下跌的住宅区:公寓、九溪江南、港澳花园和德信金文新城。这些小区基本都是2006-2008年建成的，至今已有11-13年的楼龄，低于全市平均水平。
让 s看一下生产许可证中成交均价最高的几个小区:柯荣城(1.9w，2015)、葛洲坝九龙府(1.8w，2017，含税)、高速玉湖(1.7w，2013)、史明豪庭(1.66w，2013)。他们的特点基本都是。
东海星城(住宅)、柯荣城、太平洋森公馆、文一门御公馆、禹州华侨城枫园(住宅)等有一定成交量、价格涨幅明显的住宅区，其特点是:去年价格低于周边同类楼盘，有一定程度的补偿。
从禹州华侨城三期的丰源和东海星城来看，这两个小区的公寓成交均价低于住宅，涨幅也小于住宅。所以在资金允许的情况下，尽量选择同地段同档次的住宅楼，不考虑公寓。
从去年三四季度的成交情况来看，禹州华侨城的住宅基本站稳在1.7w左右，柯荣城基本站稳在2w左右，葛洲坝九龙府的税收基本在1.9w左右，繁华大道的北盘，尤其是经济发展。房产证，不缺房子，缺的是年轻的社区。
由于社区定位需要提升，融创城均价1.76w W，虽然去年看起来性价比不高，但随着板块内新房的消失，老房子日渐老旧，区域房价上涨，也凸显了一定的购买价值。去年中海在白岩湖岸边拿地，案名为菱湖湾。如果房型定位刚需，价格合理，也值得关注。
樊华大道南板块
2018年，樊华大道南段共成交二手房199套，成交均价从2017年的15500元/平方米上涨至16448元/平方米，上涨948元/平方米，涨幅6.12\%。议价空间为2.39\%,与平均值基本持平；成交周期69.4天，比去年长11.7天，略低于平均水平。
值得注意的是，下半年不仅肥西房产证成交量低于上半年，均价也在下跌。下半年生产许可证大增，也使全年增幅加大。经开证和肥西房产证的成交均价有30\%左右的差距，与繁华的鲁北板块完全不同。主要原因是学区房。
在我去年写的一篇文章中，《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》(关注官方账号 标准普尔房地产市场不容易回复 "学区 ")，我把168玫瑰园学校西区列为真正的学区房，我们可以看到它的学区房基本都涨得不错，是优质资产保值增值就不用说了。
去年，东区168玫瑰园学校建成并招生。由于西区的影响，东区也被寄予厚望。纳入学区房的片区时，房价基本都是大幅上涨。蓝色湖畔、经典花城、金水童话花园受学区房变化影响最大，价格涨幅基本超过10\%。
但东部学区的好坏，要等3-4年第一批学生毕业后才能评判。我觉得概率没有西区学区房高。中央紫荆公馆小区本来是西区的学区房，但是去年划到东区，对它有一些负面影响，但是这个情况很多人应该不知道，价格上涨也没有受到明显影响。
168玫瑰园学校西校区有很多小区，但大多规模较小，房子也比较老旧，真正适合购买的房子有限。由于西区的学生票价值较高，该区域的小面积公寓很少，因此郭尧花半里公寓更受欢迎。我们看到去年的涨幅高达14.26%，但其住宅表现却差了很多。
除了玫瑰园，我几乎很难找到适合投资的改善型住宅区。从交易来看，金星家园和安达袁攀可以作为备选。投资方面，除了小户型，尽量选择100平米以内的小三房或者90平米以内的小二房。
我们见过两个肥西产权证日渐没落的小区，林雪雅苑和幸福大道西区，分别建于2006年和2008年，几乎是板块内最老的有肥西产权证的房子。其中林雪雅苑的成交量比较大，也是拉低肥西房产证均价的主要原因，去年幸福大道西区的成功交付量比2017年少了很多。
花园锦绣迪达城二期的备案均价是1.48w W，我们可以看到一期二手房的成交均价是1.42w W，加上新房户型很垃圾，定价也不是很吸引人，可以算是比较小众的楼盘了。
工业区板
2018年，工业区共成交二手房189套，成交均价从2017年的14514元/平方米上涨至14752元/平方米，上涨238元/平方米，涨幅1.64\%。议价空间2.43\%,比去年收窄0.5 \%;交易周期为62.5天，比去年长16天，低于平均水平。
工业区整体表现不如前两个板块，但仍高于全市平均水平，或者说优势区域在起作用。我们可以看到去年三四季度的涨幅低于全年平均水平，可见去年下半年甚至出现了下跌。
无论从成交均价还是成交量来看，华地润园和绿地滨湖国际花都表现亮眼，涨幅基本都是板块最高。除了相对优越的区位和品牌优势，年轻也是一个方面。从三四季度的成交情况来看，华地润园成交均价接近1.8w，绿地滨湖国际华都也在1.75w左右。
肥西房产证几个楼盘成交量太小，误差大。由于2017年的房价基数较低，佳缘在某种意义上是在一个错误的周期里补涨(南湖春城也是如此，已经发了房产证)，而昌 萨尔茨堡和多伦多花园相对较差。
安徽投资公司万科产融中心位置有点尴尬，感觉有点出村，在店后面。虽然周边趋于成熟，但配套仍略显不足，缺乏地铁规划。其实位置相对好的房子价格都接近1.8w，和滨湖的一些低价相比没有明显优势。但随着西南限价盘的建成，会逐渐被取代。
据我的小圈子成员透露，宜兰雅居可能会在4月份升职。由于限价，需要增加10w的人头费，从周围二手房的成交来看换算后均价在1.55w左右，这个价格是有吸引力的。海尔云熙据说近期会推，备案价格预计在1.7w I don 我认为这个价格没有吸引力。
清华蒂奇科技城的备案价格比周边高很多，但是真的值得吗？我觉得学区房只是房地产开发的噱头。学校的口碑和教学质量的积累是需要时间的。在学区房质量没有得到充分验证的前提下，过早透支价格，投资风险不小。
邦泰学府靠近滨湖区，主要面对滨湖的外溢需求，但好房子价格大多在1.7w以上，明显高于周边二手房，与滨湖云谷1.7w的价格相比也没有太大优势。
经济开发区和肥西县房价分析及近期购房建议
合肥经开区和肥西桃花工业园，目前GDP达到近2000亿，形成了装备制造、汽车及其零部件的白宫。电力、集成电路、电子信息、生物医药等新兴产业集群，这些行业提供了大量的就业岗位，同时也对住房有着巨大的需求。
而经开区和桃花工业园以工业用地为主，只有少部分住宅区夹杂在工厂之间。随着产业规模的不断扩大和就业人口的不断增加，西南地区的住房越来越紧张。尤其是近几年，经开区和桃花工业园出让的住宅用地极其有限，部分区域一房难求。
自建成之日起，一般住宅区不断被磨破，住宅价值不断降低，保值增值空间也在不断缩小。合肥的楼盘平均房龄在10年左右，所以房龄在10年以上的小区，如果没有真正的学区房、品牌物业、商务中心、优质板块等资源优势，投资价值会逐渐落后于市场。
繁华大道以北的有产权证的房子，繁华大道以南的有产权证的房子，如果房龄在2008年之前，大部分房价会下跌，这些小区会逐渐成为一般资产。随着时间的推移，他们最终会成为劣质资产，就像(《合肥的优质房产和劣质房产》市区的绝大多数老小企业一样，官方账号 "萧艺谈房地产市场 ").
金寨路至合九铁路之间的住宅区几乎没有空置土地可供出售，住宅需求开始向繁华大道以西的桃花镇和翡翠路以南的上派镇溢出。这种地域需求，再加上肥西不限购，经济开发区大部分住宅区逐渐老化，使得肥西房产证的楼盘价格与市区无限可比，几乎体现不出分区的差异。
近两年来，我们看到繁华大道以西、翡翠路以南的次新住宅区，价格不断上涨，让人耳目一新 对房价的理解一次又一次。目前经开区和桃花镇的新房供应量有限。只要土地供应不放开，西南地区的供需矛盾就会一直紧张，新房和二手房的价格就会一直得到有力支撑。
但无论如何，我们可以看到，随着去年底市区成交的回暖，肥西房产证的成交出现了一定程度的下滑，这说明市区房产证相对于肥西房产证还是有优势的。如果有能力购买市区房产，尽量考虑市区。限购或者经济能力有限的可以考虑肥西新房或者次新房。
工业区板块，由于工业生产对居住生活造成了诸多不利影响，再加上配套设施稍有欠缺，板块相对较弱。如果你不 不具备年龄和品牌物业的优势，你应该尽量避免投资在老住宅区的板块，但即使是新房子的性价比也相对较低。
正在考虑在经开区或靠近经开区的肥西县买房的同学，重点考虑168玫瑰园学校的学区和房龄在5年以内的新房。这类资产相对优质，未来投资保值空间较大。
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