蜀南庭苑是最大的回迁房吗
合肥高新区蜀南庭苑有没有认识？
合肥高新区蜀南庭苑有没有认识？
合肥蜀南庭苑的二十中原来是合肥市郊区第一中学，也就是城郊农村中学，目前二十中的办学实力在合肥市同类学校中很一般。
合肥蜀南庭苑占地面积？
位于合肥蜀山区望江东路与枫林路交口，占地21万平方米
100万在合肥买房，都有哪些选择？
后台粉丝想请我帮助整理一些总价比较低的二手房资料，价格在100w以内，理由是毕业才两年，不想在还房贷的同时降低生活质量，也不想拖累父母太多。
我想这代表了很多刚需的一种诉求。本篇我将盘点合肥市，还有哪些二手房成交不超过100w，这里的合肥市指的是市区以及与市区毗邻的郊县区域。
成交占比
链家自2016年9月份进入合肥以来，截至2017年12月，共查到3242个二手房成交记录。其中低于100w的成交大概有747个，占总量的23%左右。
在这747个总价低于100w的成交样本里，成交量是随着成交价格的上升而增多的，也就是说，越接近100w的房子，成交量越大。80%以上是总价超过60w的，60w以下的房子在合肥几近绝迹。
二八定律在合肥二手房市场也是屡试不爽。低于100w的二手房占成交的20%左右，而总价在60w-100w之间的成交占低于100w成交总量的80%左右。
户型占比
局限于100w这么低的总价，在户型上的选择捉襟见肘。结果显示，55%的成交都是1室户型，也就是传统意义上讲的公寓。接近40%的成交为2室户型，其实即使是2室户型，公寓类型也不在少数。
1室户型的平均房龄为2007.7年，最为年轻，我们看到它的成交均价也是最高的，达到1.53w，接近全市1.64w的平均水平。户均面积为43.8平米，户均总价为66.9w，成交周期最长，达到66.1天。
2室户型的平均房龄为2004.9年，比1室老了近3年，成交均价1.34w，比1室户型低了近2000元/平米。户均面积为62.6平米，户均总价为84w，成交周期55.8天，比1室的短一些。
下面我将分区域对总价低于100w的二手房成交特点进行分析，每个区域我只抽取成交量相对大的小区作为参考。
包河区
包河区是总价100w以下成交量最高的区，共有206套，超过全市总量的1/4。包河区成交量高其实一点也不奇怪，主要是包河区二手房成交中，公寓占了很大一部分。
我们看到成交量比较大的几个小区，比如金地国际城、江南新里程、万振逍遥苑等，基本上都是以公寓为主。同时我们还应注意到，这些公寓的房龄，基本上都在10年以内。
除了公寓之外，还有48中的学区房，基本上都是老破小，也有一定的成交。其他没有学区的老破小，成交量不是很大，大概占到1/4左右（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥包河区房价分析及购房建议》）。
庐阳区
毫无疑问，庐阳区的成交大头仍在环城河以内，这里是老破小的集中地。其中45中的学区房，成交量最大，接近总成交的30%；均价也是最高，达到2.07w，然而即使如此，不论是议价空间还是成交周期上，都是最短的。
42中的学区房就没有45中那么幸运了，这点原因我在之前的文章中已有分析，具体可参考《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。
陈小巷社区是市中心非学区老破小的集中代表，位置绝佳，房龄极老，换来的是1.47w的均价，比全市均价（1.64w）还低1700元/平米。然而其议价空间和成交周期都是最大，连庐阳区公寓的集中代表国光万豪广场和上城国际玫瑰苑都不如。
蜀山区
蜀山区的成交特点跟庐阳区略有不同，但跟包河区却有很大的相似之处，我在之前的文章中分析过，蜀山区的公寓成交量也比较大，多集中在黄潜望板块。这些公寓都满足2个特点，一个是位于成熟商圈，一个是房龄相对年轻。
所以我们看到这个板块，有几个公寓成交量比较大的小区，比如金大地1912，安粮城市广场QQ公寓，信旺华府骏苑，新华国际公寓。除此之外，琥珀山庄也是老破小的集中代表，同时也有丁香家园和岳西新村这样的回迁小区（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》）。
瑶海区
其实瑶海区的成交均价都比较低，众多的老破小足以支撑总价100w以下的二手房市场，这些老破小大多在成熟区域，并且户型至少都在2室。除此之外，还有若干次新公寓和学区公寓，也有一定的成交（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》）。
北城
北城虽属长丰地盘，但靠近市区，二手房有一定的市场。其实北城跟瑶海区差不多，但是北城不限购，且基本上都是次新房，价格相对比较低。因此北城基本上很少找到有公寓成交的，因为2室也都基本上在100w以内了，老破小就更没有市场了。
高新区
高新区基本上要么是回迁房的老破小（兴园小区、蜀南庭苑），要么就是地铁公寓房（金濠优活城，景尚名郡），还有一些品质低下小区的2室户型，比如博澳丽苑。
泛经开区
泛经开区的成交，也大都集中在房龄在8年以内的次新公寓，还有一些老破小单位房，比如安徽水电学院教师公寓（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》）。
滨湖区
滨湖区的成交均价在整个合肥市来讲都是比较高的，因此这里总价低于100w的成交非常少。成交量比较大的一个是滨湖世纪城的公寓房，几乎占了一半的销量，一个是高速滨湖时代广场公寓。属于46中学区的翰林苑公寓和回迁小区滨湖和园，也有一定的成交量（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》）。
政务区
政务区是合肥区域均价最高的小区，总价低于100w成交量更少。目前成交多集中在非50中新学区老破小的回迁小区，比如绿怡居和嘉和苑，这些主要是以户型取胜。50中新学区范围内的成交，主要是公寓，比如凯旋门，水墨兰庭，发能太阳海岸（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥政务区房价分析》）。
如何投资合肥总价100w以内的二手房
通过以上分析，根据资产优质程度，我们可以将合肥市面上总价低于100w的二手房主要类型，分为以下几种：
1、次新学区公寓。比如政务区50中新校学区的凯旋门、发能太阳海岸，滨湖区46中学区的翰林苑。这些学区型公寓一般房龄较年轻，而且有学区护身，一般流动性和升值效果都不错，是最佳投资标的。
2、老破小学区房。典型代表是庐阳区环城河内45中的学区房，蜀山区50中东校学区的西园新村和50中西校学区的安居苑，政务区50中新校学区的翠庭园。它们一般流动性较好，保值效果不错（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。
3、繁华商圈的非学区次新公寓房。典型代表是包河区马鞍山路地铁1号线的金地国际城，中科大附近的江南新里程，蜀山区黄潜望商圈的金大地1912。一般来讲，流动性尚可，升值欠佳（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》）。
4、郊县次新房。典型代表是长丰县的北城世纪城和恒大帝景，它们的优势是户型相对较好，房龄年轻，不限购。一般来说，流动性欠佳，短期升值空间有限。
5、市中心老破小。典型代表是蜀山区的琥珀山庄，庐阳区环城河内的陈小巷社区。它们的相对优势是位置绝佳，配套成熟，户型相对较好，但由于房龄太老，结构质量相对较差，流动性差一些，短期几无升值空间。
合肥100w以内的二手房，大部分并不适合投资，即使最好的投资标的，也不如目前市面上热点区域的新房（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。对于绝大部分考虑100w以内标的的人来说，都是囊中羞涩，并非最终目标，将来还会面临置换，因此流动性是必须首要考虑的因素。
一定要提防以下两种标的：一个种是位于非市中心、非繁华商圈的老破小，一种是没有地铁支撑的郊县公寓房，一旦你入了坑，基本上长期被套。另外，随着时间的推移，一些房龄超过10年的非学区公寓房，也尽量不要考虑。
合肥市区总价在100w以内的新房，几近绝迹，即使均价最低的瑶海新站区，也几乎没有太大的选择余地。比较现实的解决渠道，可能只有考虑北城或者肥东，即使是肥西，也基本没有太多选择。
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