改善型住房怎么买最划算
买房和门面房哪个划算？
买房和门面房哪个划算？
买房和门面房哪个划算？
买房还是买门面，需要根据个人情况决定，在没有住房的情况下，建议应该先买住房。首先，门面房功能单一，只能用来做生意别无他用，而商品房不一样，小孩上学需要买房入户口，才能按照学区就读；房子在工作地附近的，也便于平常上下班；从保值增值性能上比较，住房明显比门面房更保值，位置好的房子增值也比门面房大。
其次，国人的普遍观念是有房才算有家，然后才会考虑投资做生意。那么既然具备买房条件，而且门面的价格又比房子要高出几倍，显然很不划算；做生意存在亏本风险，万一投资失败，不仅门面贬值收不回成本，房子也买不成，显然更不划算。因此，买房比较稳妥。
门面房的确不易转手，至少有以下原因：首先，门面房不易转手，与过户契税高有关。门面的转手费用通常要达到总价的15～30（各地执行标准不一），如果100万的门面转手费用要交20万，按照现在门面普遍5以下的回报率，相当于4、5年的纯租金收益，等于几年白租了，当然没人愿意接手。
其次，门面房不易转手，与产能过剩有关。现在新建小区都会自带商业配套，看一看周边小区门面的出租情况就知道了，空置、转让现象非常普遍，社区商铺的经营范围已经被压缩在本小区居民，而其他街铺、综合体商铺，同样存在过剩现象。门面房过剩，指望自身增值赚差价，除了位置特别好的铺子，大多数门面很难实现。
第三，门面房不易转手，与租金收益低有关。受线上电商冲击，线下实体店的生意越来越难做，绝大多数门面租金回报率在2～5之间，回本时间20～30年甚至更长，租户赚不到钱，房东自然也很难收到租金；如果投资门面连银行理财的收益都达不到，投资显然是失败的；原房东赚不到钱，租金收益透明的情况下，再想转手肯定不易，低收益的门面多数会烂在自己手里。
之所以不建议买门面，是因为投资门面还存在以下风险：一是新铺空置期较长。如果题主买的是新铺，一般情况下，新铺没有三至五年的时间很难形成人气，特别是处在城市大开发阶段的县城，很多新区街道白天空空荡荡，晚上黑灯瞎火，没有人流门面自然不好出租。而门面房的土地商业出让期也就短短40年，前期空置太长，没有租金收益的情况下资金回笼就要向后延迟。
二是使用贷款不划算。如果题主买的门面房还需要使用部分贷款，无论使用的量有多大，在租金不能覆盖月供的情况下，前期很可能没有任何收益，每月还要往铺子上贴钱，特别是买新铺。门面贷款款期最长10年，即便租金可以覆盖月供，在门面不能增值或增值很小的情况下，考虑到本金还在逐年贬值，投资也是不划算的。
三是县城的投资环境不理想。县城的人口本身就很有限，年轻消费主体还在向大城市外流，县城的人口是一个净流出趋势；经济发展方面，县城处于城市末端，没有过硬的产业支撑，经济基本面大都不太好看，城市居民收入普遍在3000元左右，消费能力也有限；除非是处在大城市周边的县城，受大城市辐射影响，未来的商业环境可能有所改善，多数县城投资环境都不理想。
四是价格偏差太大。如果门面的单价是商品房三四倍，这是很不正常现象。正常情况下，门面的单价最多比商品房高出一倍或一点五倍，特别好的地段也不会超过二倍，那么在五线县城出现这样的差距是非常高了。
因此，综合以上所谈，个人认为题主还是先买房比较合理，门面能不碰最好别去碰，风险太大易亏本。
现在的房子太小，没有足够的首付买二套房，卖掉小的换大的合适吗？
你说的卖掉小的换大的就是置换房产了，换房是一件大事，置换改善时间越早越好，需要根据家庭情况，选择符合自身的方式最重要，如何掌握时机，如何换？下面我来说说个人的看法：
要卖掉小房子，来作为购买二套房的首付款要考虑以下几面。
1.首先做好家庭资金预算：预估下小房子的售出价格加上家庭的积蓄，也就是可以买大房可凑到多少首付款。可以上网，到中介公司挂牌咨询，心中有数，卖得多少钱。
2.其次就是挂牌卖掉这小房子大约多久的时间，可以咨询下二手房中介人员，网上了解下本小区的出售情况。像南宁现在市场比较冷清，预计二三个月是正常的。
对小房子的价格，售出时间大概有个初步的评估后，再对大房子方面预估下。
1.要换改善性的大房子，了解下市场上一手房、二手房有哪些楼盘，大概在哪些区。大房总价高，想再换房没这么容易，最少住个十年八年，所以需考虑更多的实际问题：比如：小孩读书的学校、周围是否有医院，买一手房的话选些品牌的开发商（不担心后期办证的问题）等。
2.实地去售楼部、或让中介带去看房，了解下自己所想买房片区的房子价格，多大面积，小区本身及周边的配套，销售员会给你一个大概的预算。
对小房卖出，大房买进有了初步的预估，下一步就是多开渠道，争取尽快把小房子卖出去获得房款，除了给多家中介挂牌，也可挂网上，登报。
卖小房的这段时间内，同时去看大房，这有可能你看上了合适的大房，小房还没卖出或者是卖出去了还没获得完房款。这就需要注意了这存着风险。
1.如果小房没有卖出，不急于买大房，也就不急于下定金，签合同。
2.如果小房已卖出，要分为以下两种情况：买方现金付款、按揭贷款两种。
如果是第一种，你小房己没有贷款的情况下，收到全部房款就很快了，我们南宁正常的合同约定是过户当天就办出买方的新证，就支付完全部房款，交付物业。
如果是第二种，签了合同，买方是贷款的，需要银行审批，过户，抵押，放款一段时间的过程，二三周的时间是要的，最少预计好一个月，如果遇上年底银行额度紧张，时间会更久。
所以即使你卖掉了小房子，也要预估下资金到位的情况，最好把你实际卖房的情况同你要买的大房房主说清楚，写合同时把时间留得充裕些，因为买房也是要看时机的，看上合适的房也不容易，不一定要等所有的资金都到位。
在南宁，你先把小房办买卖过户，家庭为单位名下无房，首套房在贷款，税费方面有优惠政策。如果你把名下小房卖掉，银行贷款方面：名下无房有过房贷记录，你买的大房首付款30%，享受首套房的利率；交税费方面：首套gt90平方米，契税1.5%。
你买的第二套大房不说跟你一辈子，最少也有十年八年的，越换越好才是我们心中所想！说了一些个人的想法与看法，希望能帮到你！