影响不动产价格的因素有哪三大类
LPR贷款利率对于房地产市场有哪些影响？
LPR贷款利率对于房地产市场有哪些影响？
LPR作为贷款市场报价利率，是一种金融类的楼市配套措施，也是一种调控性的金融措施，在短期内就会对房地产市场产生较为明显的影响。因此，认识并留意LPR变化，有助于预判短期内房价走势和行业冷暖。
第一、对LPR的基本认识2019年10月起，我国个人住房商业贷款“换锚”LPR，不再跟基准利率挂钩，迈出住房贷款利率市场化的关键一步。
目前，LPR由国内18家商业银行每月报价给全国银行间同业拆借中心，中心收到报价后，去掉最高和最低报价，算术平均后，得出当月LPR报价，并同日向社会公布。
LPR分两种，1年期和5年期，具体到房贷上，影响更大的还是5年期。毕竟怎么说呢？劳苦大众更多些，房贷期限超过5年的还是大多数。
从房贷换锚LPR后，5年期LPR共经历了2次调整，调整幅度都在5BP，相比于1年期的10BP下调幅度，显得更为谨慎。
这种“不对称”下调，显示了金融端贯彻“房住不炒”的决心！也显示了对实体经济的扶持。政策取向还是“慢火温炖”，避免“猛药”；政策目标还是“求稳”，避免过度“刺激”导致房价猛涨。
总的来说，不管是采用基准利率，还是换锚LPR，都只是“参照物”变化，不会给房贷本身带来实质性变化，国家在房贷上的政策和取向依旧还是“求稳”为主，只是LPR相对基准利率来说，对市场的灵敏度更高。
第二、LPR对购房者的影响LPR是贷款市场利率，能较为灵敏地反映短期内房贷市场供求关系和利率行情，直接关系到购房者的钱袋子，影响着购房者的决策。
01、月供压力
LPR下调，对新办房贷的人来说，意味着房贷月供减少，购房成本降低，经济压力就会小些。而LPR上调的话，意味着月供增加，购房成本上升，压力增大。
对存量房贷选择LPR的贷款来说，下一定价周期到来后，LPR下调就意味着下一还款周期月供会减少，经济压力会降低，可以腾出更多的钱消费或储蓄。反之，压力就会增大，必须得提前安排自己的储蓄和开支，应对月供上涨带来的压力。
也就是说，LPR调整后，大家可以根据LPR趋势，提前安排好财务收支计划，计算好成本和收益，合理安排消费和置业。
02、影响决策
LPR下调，月供减少，购房成本降低，有利于吸引更多潜在的购房者抓紧政策“窗口期”入市，进而刺激楼市交易，带动房价上涨。
反之，贷款利率上调，月供增加，购房成本上升，不管是刚需，还是投资者，都不得不仔细算一算购房成本、收益和自己的经济收入状况，进而谨慎入市，抑制楼市成交，传导房价下行。
综合来看，LPR变动，对购房者钱包和决策都是有直接影响的，而通过影响购房者也就能影响房地产市场的需求端。
因此，我们看到LPR施行后，基于“因城施策”和“一城一策”的要求，热点城市的LPR加点数会比较高；而非热点城市房价温和、稳定，LPR加点数就比较少。
第三、LPR对开发商的影响LPR调整后，不仅会影响到需求端的买房人，同样会影响到供应端的开发商，引起连锁反应。
01、推盘节凑
LPR下调，购房成本降低，会吸引潜在买家入市，导致买房需求增加，开发商自然会嗅到这个气息，加快推盘节凑。
LPR上调，潜在买家会选择观望，不急着住房的买家甚至会搁置买房计划。在这种情况下，开发商获悉市场需求减弱，政策收紧的信号，一般也会适时地放慢推盘节凑，节省开支。
02、销售政策
LPR下调，购房成本降低，吸引潜在买家入市，买房需求增加，在这种行情下，开发商可能会调整销售政策，收紧优惠力度，转向平价销售。
LPR上调，购房成本增加，买房需求被抑制，市场疲软，销售乏力。为吸引观望者入市，开发商可能就得降低利润预期，适时地推出优惠政策。
03、资金规划
LPR下调，销量提升，资金回笼迅速，短期内的融资需求会减少，资金规划宽松，经营风险下降。
LPR上调，销售乏力，资金回笼速度慢，短期内的融资需求增加，资金规划偏紧，经营风险上升。
因此，LPR虽然是“软刀子”，但对开发商推盘节凑、销售政策和资金规划都是有连锁影响的。
第四、LPR对房地产业的影响LPR不仅会在短期内对房地产业产生影响，也将会对房地产业长期发展产生影响。
01、短期影响
还是那句“屡试不爽”的话：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
（1）影响需求和供给
通过上面的分析，LPR作为金融端的调整手段之一，在短期内，将直接影响到房地产市场的需求端、供给端。
LPR下行，刺激需求增加，供应跟着也会增加，房价上行压力增大，房地产业快速发展，但步子走大后，可能就会扯着“蛋”。
看到这个速度明显加快后，LPR就会上调，通过增加成本，削减利润，抑制需求，带动供应减少，进而抑制房价的过快上涨，让房价“刹车”，保持行业平稳发展。
（2）影响房价
LPR下调，刺激市场交易，楼市交易活跃，就会传导房价上涨。
反之，LPR上调，市场交易被抑制，交易量下滑，供应量和挂牌量上升，买家的议价空间增大，房价下行就是大概率事件。
（3）影响政策
LPR作为金融端的调控政策之一，如果LPR调控效果显著，会减缓其他调控政策出台的时间；如果调控效果不佳，就会增加新的政策出台几率。
比如，LPR对市场交易的调控效果不显著了，无法抑制房价过快上涨，管理者就会出台其他一些组合拳，像限购、限价之类的，抑制房价过快上涨。
（4）影响行业
LPR直接影响买房人的钱袋子，上调就意味着更多的成本支出，下调就意味着月供减少，利润空间增大，大家就会主动去算这笔账，对于抑制投机需求是有很大帮助的。
而投机需求（二套房加点）被抑制，房价的稳定性会更好些，这对房子回归居住属性，房价回归价值本位，房地产业回归健康、平稳发展是有帮助的。
02、长期影响
2019年房贷换锚LPR后，将长期施行于个人住房商业贷款领域，在“房住不炒”基调下，5年期LPR与1年期LPR下调形成了两次比较明显的“不对称”下调。
这个“不对称”下调，或许就意味着对更多影响房贷利率的5年期LPR而言，还是微调整为主，也就是下调一般在5BP。
对更多影响实体经济融资成本的1年期LPR，下调10BP，下调幅度增加些，有利于解决实体企业融资难、融资贵问题。
可以大胆预测一下，关乎房贷利率的5年期LPR，稳定性会更高些，也就是上下调整的幅度会小一些，很难出现上下较大幅度的调整，即便是10BP这类调整都是很罕见的。这样的政策目标在于保持房价稳定，保持房地产业平稳发展。
关乎实体企业融资的1年期LPR，变动的幅度会更大些，且下调的次数将会多于5年期LPR下调的次数，让更多的实体企业降低融资成本，增加实体企业活力，进而增强经济活力。
综合全文分析，LPR不仅能影响到需求端，也能影响到供给端，还能“慢火炖肉”，挤压楼市“泡沫”，让楼市回归健康、平稳发展。
为什么惠州新房价格在涨，二手房反而卖不掉？
这个二手房卖不掉，是比较扯淡的说法，主要是原因是
1、大亚湾目前新房，才1万多，一套三房两厅总价一百万左右，首付低，按揭简单，在很多人承受范围内，所以大部分宁愿买新房
2、对于销售中介来说，大亚湾卖一套新房佣金几万，卖一套二手房佣金几千，而是二手房的按揭贷款周期长，手续多，所以绝大部分中介，会引导客户买新房，佣金利益最大化，甚至个别中介，为了吓客户，说二手都是海沙房
3、没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，在新房海量资源情况下，想出手二手房必须低价，而很多业主已经买高了，不降价，不愿亏本卖，当然卖不掉
4、目前在大亚湾，还有很多报价6千~8千的二手房小区，虽然是老点，但都是电梯房，所以，真的预算少懂行的，都买低价二手房，另外一些大亚湾明星盘二手好卖，导致处于中间地带，高不成低不就的二手房，不大降价，就不好卖
5、二手业主口中的，有价无市，主要是还是忘记了，大亚湾房子是消费品，只有居住属性，没有投资属性，最多能保值，能卖的二手房，都舍得降价的，甚至亏本的