房企运营管理六大手段
房地产企业销售开发产品阶段涉及的税费，是如何进行会计处理的？
房地产企业销售开发产品阶段涉及的税费，是如何进行会计处理的？
《《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》》(国〔2008〕299号)第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润按季(或按月)缴纳企业所得税的，其开发建设的住宅、商品房及其他建筑物、附着物和配套设施等开发产品的预售收入，在竣工前以预售销售的，应按税法规定按季(或按季度)计算缴纳营业税及附加、土地增值税和企业所得税。但是，新《企业会计准则》和税法并没有明确相应的会计处理。《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字[1995]015号)中只规定，企业在工程竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税，借记 "应交税费-应交土地增值税 "并记入 "银行存款 "房地产实现营业收入时，应当按照本规定第二条第一款、第二款的规定进行会计处理；项目全部完工结算后，进行清算。收到多缴的土地增值税后，借记 "银行存款 "并记入 "应交税费-应交土地增值税 "，补缴的土地增值税作为对方会计分录。预缴土地增值税的企业，本科目借方余额为 "应交税费-应交土地增值税 "包括预付的土地增值税。房地产企业按预售收入征收营业税及附加、土地增值税、所得税。目前主要有四种会计处理方法，但这些方法都存在一些问题。对比分析如下:(1)对当期所有应纳税款(包括预售收入和已实现收入应纳税款)进行无差别处理。具体账务处理如下:收到预售房屋征收的营业税及附加、土地增值税时，借记 "营业税及附加费和信用的主题 "应交税费-应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税) "付款时，借记 "应交税费-应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税) "和信用的主题 "银行存款 "。收取所得税时，借记 "所得税费用及支出和信用的标题 "应交税费-应交企业所得税。上述会计处理方法确认 "预收账款将不符合收入确认条件的作为收入，结算税费，虚增损益和负债，人为割裂预售收入、已实现开发产品收入、营业税及附加、土地增值税、所得税、最终结算所得税之间的关系，也违反了会计配比原则。(2)根据纳税环节，预缴的税费采用加 "预付费用 "和 "递延税和递延所得税(仅适用于所得税)或由 "长期待摊费用具体账务处理如下:收到预售房款的营业税、附加费、土地增值税时，借记 "预付费用 "or "长期待摊费用并记入 的账户应交税费-应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税) "付款时，借记 "应交税费-应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税) "和信用的主题 "银行存款 "。收取所得税时，借记 "递延税项 "or "递延费用 "和 "长期待摊费用并贷记 "应交税费-应交企业所得税。上述会计处理方法解决了营业税及附加、土地增值税、所得税问题，资产负债表反映了待摊待摊费用、递延税金和长期待摊费用，利润表也体现了配比原则。但这种方法存在虚增资产，长期待摊费用包含的内容与长期待摊费用的核算内容不一致。附加的 "递延费用 "和 "递延税和递延所得税也是新标准取消的科目。(3)按预付款计算的营业税、附加、所得税和土地增值税直接记入 "应付税款 "按有关规定(蔡慧字[1995]015号)执行。具体账务处理如下:计算支付预售房款时，借记营业税、附加费、所得税、土地增值税。在上述会计处理方法中，收到预付款时预缴的税款反映在 "应付税款 "是红字或者负余额。但是，新《企业会计准则》的应交税费借方余额反映了企业多交或未扣除的税费。这样，按照纳税义务发生的时间，本应由企业缴纳的税款，却被信息使用者误认为企业 "多付了税款，这不符合会计清晰性原则。其次，房地产开发企业的开发运营周期普遍较长。如果企业既有正常销售征收的税款，又有预收账款征收的税款，还有多缴的税款或享受税收优惠政策需要退还的税款，如果在会计处理上只反映已缴金额而不反映应交金额，就不能真实反映应交、未付和多缴的企业税款。(4)根据新准则的规定，在不违反确认、计量和报告规定的前提下，可以根据单位实际情况增加、拆分和合并会计科目，并 "1481递延税项可以添加。借方反映根据预售收入应缴纳的税金，贷方反映申请核销的人数。借方余额反映预售收入尚未全部摊入申请的税费金额，明细科目按申请的税费划分。本科项目的期末余额反映在 "其他流动资产在资产负债表中。这可以弥补以前方法的不足。唯一的缺点是会虚增资产。收到的预售房款的营业税、附加费和税费。土地增值税和所得税，借记 "应交税费-营业税(城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税) "和信用的主题 "应交税费-应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税) "付款时，借记 "应交税费-应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税) "和信用的主题 "银行存款 "。以上四种方法的前两种缺点比较多，所以我们不 我不主张采用它们。现在看来，方法(3)和(4)的缺点较少。至于哪个相对更好，要根据实际情况来定。
什么叫做经营性用房？
您好，经营性用房是指利用房屋进行各种经营服务、生产经营(办公)等经营活动的房屋。
所谓经营性房地产，是指用于经营活动，能够产生现金流，为投资者带来收益的非住宅房地产。比如写字楼、商店、酒店、购物中心等。
定义:
产权性质:从产权的角度来看，大致可以分为两种:
1.租赁经营:以租赁期限为限转让产权。大型物业的业主(开发商)将物业分成若干单元，出租给其他投资者或使用者，分期或一次性收取租金。
2.去中心化产权:将整个物业分成不同大小的单元，分别卖给投资人。该物业的产权由多个投资者持有。比如现在流行的产权式酒店就是这种类型。