深珠通道最新动向
为什么广州市区最大？
为什么广州市区最大？
大家都知道，自古以来广州都是南粤的政治、经济、文化中心。但是很多人都不知道，广州为什么能够占据广东省的政治、经济、文化中心地位。
其实这是由于广州所处的地理位置所决定的！
广东省在地理上可以划分为四大区域，分别是珠三角地区、粤北地区和粤东地区、粤西地区。其中珠三角以平原为主，粤北以山地丘陵为主，粤东和粤西则是兼有平原和山地丘陵。
由于珠三角地区处于中间位置，并且以平原为主，经济基础要比粤东西北强大很多，所以决定了广东省的政治、经济、文化中心必然会出现在珠三角地区。
不过珠三角也不小，有9座城市，为什么偏偏广州能当大哥？
原因很简单，广州位于粤东通往粤西的陆路交通要道上面，同时还处于西江、北江、东江等三条大河交汇处附近，所以广州比惠州、肇庆等城市更有资格当大哥。
为了让大家能够更直观看出来，下面我们用卫星地图来给大家解说。
广州北边群山绵延，如果从粤东到粤西要绕道广州北边的话，那么需要翻山越岭，这在没有隧道和桥梁的古代，可不是一件轻松的事情。
而广州南边的珠江口则江面非常宽阔，达到几十公里，跟个海湾似的，在治安不好的古代，乘船横越珠江口很容易遭遇海盗劫杀，被扔到海里去喂鱼都没人知道。
所以综合了各方面因素考量之后，粤东到粤西之间的陆路交通必定会选择从群山以南、珠江以北的小平原经过，而广州城即坐落在这块小平原之上。
白云山和珠江之间的小平原有多宽呢？
湾叔拿卫星地图量了一下，最窄之处大概只有5公里宽。
当然了，这是现代的宽度，在古代的时候广州城北还有许多小山岗（近现代被铲平了），一直连绵到越秀山，所以古代的宽度只有不到3公里。
古代的广州城，恰好就卡在这个地方，扼守着粤东通往粤西的交通孔道，并且几千年来没有挪过窝，这就是地缘经济和地缘军事所决定的。
现代广东的“肠梗塞”
古代社会90%的人都是农民，基本上一辈子都待在乡下种田，可能去过的最远地方就是家乡的县城，所以跨区域出行的人数很少。
另外古代社会商品经济不发达，没有那么多货物需要运输，再加上南方河道众多，货物运输一般走水运比较多，所以广州城所处的那个交通通道虽然窄，但是也显得绰绰有余。
但是到了现代社会可就不一样了，商品经济发达形成了巨大的物流运输需求，大家有钱之后也喜欢到处跑去旅游，所以车流和人流要比古代多了成千上万倍。
再加上近现代以来广州城市的发展，令市区的面积比古代扩大了数十倍，所以白云山和珠江之间的小平原，已经全部被广州的市区塞满了。
大家都知道，跨境车辆经过市区是很不好的，不仅容易造成堵车，还会给城市带来巨大的空气、粉尘、噪音污染，严重影响市民的生活品质。
所以为了避免“肠梗塞”问题，广东省只能把绕开广州城区修建跨境公路。具体的方式有两种，第一种是在广州市区北边的群山中挖隧造桥，第二种是在广州市区南边的珠江上修建跨江通道。
例如目前的广河高速、汕湛高速就是属于第一种，而虎门大桥和南沙大桥则是属于第二种。
全球化与交通线南移
在上述两种方案中，第二种的经济效益要远胜于第一种，这是全球化造成交通线南移的结果。
古代中国是内向型经济，所以城镇和经济发达区域一般是沿着河流和陆路交通线分布的，并且一般不会十分靠海，因为海边盐卤不利耕种，并且常有台风、海啸、倭寇之患。
大家可以去看一下古代广东省的重要城市（府城），除了雷州府城比较靠近海边之外，其余大多分布在内陆的河流旁边，即便是沿海也要和海岸线拉开比较远的距离。
但是近代以来全球贸易开始兴起，中国经济也打破了几千年来的自给自足状态，需要与海外进行贸易往来，进口海外的原材料和出口本土生产的商品。
另外随着海运船舶的日趋大型化，内陆河流已经无法满足船舶航行的需求，所以一大批沿海的城市迅速崛起，取代了原先的内陆城市。
在广东省内，这类例子颇为众多，像汕头取代潮州成为了粤东的中心城市，深圳取代惠州成为了东江流域的中心城市，茂名取代了高州、港口条件更好的湛江取代了雷州……
在现代社会，粤东、粤西的经济发达区域都靠近海边，所以粤东和粤西之间的交通线取道沿海肯定要比绕道北边更为方便快捷。
除此之外，全球化也造成了珠三角南部沿海地区的贫困县发展成经济发达的城市，例如古代较为贫穷的新安县（即宝安的前身）发展出香港和深圳，香山县（即中山的前身）南部发展出澳门、珠海。
这样一来，珠三角南部沿海地区也产生了庞大的人流、物流往来需求，如果没有修建跨越珠江口的通道，珠江口两岸之间往来需要绕道广州，多了几十公里路程。
深中通道让广东“南上加南”
经济学上讲，有需求就会有供给，既然珠江口需要过江通道，那么自然就会有人去投资建造。
截至目前为止，珠江口上总共建成了3条跨江通道，分别是1997年建成通车的虎门大桥、2018年建成通车的港珠澳大桥和2019年建成通车的南沙大桥。除此之外，还有正在修建中的深中通道和规划中的深珠通道、虎门三桥。
从经济价值的角度来讲，目前已建成三条大桥都不如一条深中通道，因为虎门大桥和南沙大桥都比较靠北，本质上跟绕道广州市区没有很大区别，而港珠澳大桥不仅过于偏南，而且只有港澳牌车辆才可以免经申请通过，所以本质上只是服务于香港和澳门，广东省其他城市难以享受到它的便利。
相比之下，深中通道不仅位置居中，而且内地车辆都可以通行，所以其能够发挥的效益要远胜于其它三条大桥。
那么深中通道将会如何改变广东的地缘经济呢？
近现代以来，粤东和粤西的经济重心都发生了南移，中心城市和经济发达区域都日趋沿海分布，但是珠三角的经济中心却没有完全南移，因为陆路交通都得经过广州市区。
随着深中通道等一系列珠江口跨江通道的建成之后，粤东通往粤西就不用再绕道广州市区了，而是更多取道南边的深圳、东莞和南沙、中山，如此一来珠三角的经济中心也将进一步南移到珠江口沿岸。
另外随着跨江通道的变多，珠江口两岸的经济往来将会变得更加紧密，势必会加速这一区域的一体化进程，从而形成一个A型的城市带。这个城市带将是由深圳的南山、宝安区，东莞的滨海新区、广州的南沙区、中山的翠亨新区、以及珠海的香洲区所构成。
因此大家想要在粤港澳大湾区内置业定居的话，不妨可以多考虑这几个片区，其未来的发展潜力必定远远胜于上述几座城市的老城区。
珠海定居最佳方案？
一、老城区：居中心揽热闹
老城区是珠海市真真正正的市中心，多是老珠海市人定居，商业写字楼、购物广场、小区住宅多且集中化，比较适合计划在这边工作、长期性定居、日常生活的人。相对于大部分珠海市人来说，老城区蕴藏他们对童年时的美好记忆，依托对珠海市的这份美好的情感。
在四十年来的城市地区变迁历程中，最早发展过来的珠海市老城区率先占得了最高品质的資源，长时间的发挥和沉淀，更让其拥有完善平稳的日常生活配套设施。这儿集中化了大批量高品质的文化机构、休闲娱乐資源，热闹而不失悠闲，也是珠海市造就世界闻名的宜居城市品牌的自信心之一。
与此同时，老城区主要是因为开发時间早，土地开发早就超过饱和状态，片区里新推出項目虽很少，却一个个都是精选項目。现阶段在售項目为悦澜山、恒荣·城市地区溪谷、绿景喜悦荟、香麓湾等数个項目，大多数以小而美、配备高端的住宅項目为主导，仅有绿景喜悦荟一家为商业综合体項目。
从配套设施层面看，老城区更比较适合改善型购房者，尤其是相对于那一些注重生活品质，对定居条件和城市地区发达程度有更好要求的人们。能够在风景秀丽、商业热闹的珠海市老城区购房，仍是大多数人的目标和向往。
二、唐家湾：迅速崛起中的滨海创新科技新城
面向大海，春意盎然的日常生活，是海滨城市给人的第①印象。在珠海市，海景房最多的地方，除去吉大的情侣路，也就是唐家湾了。
整体规划中的唐家湾新城，文化、文化教育氛围浓厚，担负着珠海市的高等教育、高新技术产业与新型服务业等功能，也是珠海市在未来文创的集中化起源地。在这儿，不仅有历史悠久的唐家古镇、更有中山大学这样的重点大学，另有高新科技产业园区，规划区西部有科创南围工业园……具有丰富多样的城市地区元素。
从购房层面来讲，唐家湾山海資源条件优厚，也因而区里新楼盘档次较高，面积较大，初次置业者对此规划区产品考虑较少。顾客群体主要是以港澳外地顾客休闲度假，或者退休养老等多次置业者为主导。片区里的格力海岸項目便是其中的佼佼者，其总建面超过百万平方米，更有塑造私家游艇会、主题园林景观、高端会所、国际幼儿园和商业步行街等丰富配套设施。
三、横琴新区：珠澳战略合作新高地
横琴新区，是珠海市这一个特别区中的特别区，它不仅仅整体规划担负大中型旅游、度假、游乐等功能，是國家批准的国际休闲旅游岛，更加是珠海市与澳門战略合作发展的主要是地区。凭借背靠内地、对接港澳、面向世界的开放竞争优势，横琴新区已成為诸多世界五百强企业总部“引进来”和“走出去”的主要平台。
现阶段，横琴新区被定位为“澳門的后花园”、“下个陆家嘴”，是现阶段现阶段国内政策好、受重视程度高的自贸区，被他人称之为“特别区中的特别区”。的确是，横琴新区太特别，一个自贸区定调了横琴新区的地位，边上又是澳門，能直接承接澳門的产业链和人口数量外溢。
政策利好落地，开发建设加速，伴随着港珠澳大桥、金琴快速路、广珠城轨延长线拱北至横琴长隆段等一大批重大基建项目建成，基础设施建设助推区域腾飞。在未来区域配套设施成熟将给规划区人口数量带动快速增长，在这么多重利好的刺激下，横琴新区楼市前景大好。但就定居而言的话，因为横琴新区目前的房价实在太贵了，不是一般人能买得起的。所以刚性需求层面现阶段并不是很推荐横琴新区，因为承接横琴新区外溢的边上的金湾，仿佛对普通家庭定居来说会更加划算。
四、金湾：横琴新区外溢之地，航空新城迅速崛起
金湾区在未来的珠海市城市副中心位于珠海市西南部，地处珠江出海口磨刀门与崖门之间的南海之滨，拥有水陆面积1600平方公里，陆地面积446平方公里。其不仅担负了珠海市建设新城市中心的使命，更加是珠海市西部生态新城的主战场之一。也是珠海市唯①一个与此同时拥有机场、港口、铁路、城轨、高速公路等所创建的海陆空立体交通网络的区域。
从发展定位来讲，金湾将成為创新型航空城、区域性服务中心、珠海市高端产业链的主要集区和展示珠海市国际化市形象的主要窗口。总结金湾区便是超热区域，高定位起点，高规格整体规划，高标准建设，靠海边环境优美，商业、医疗机构配套设施齐全，学区完善，是个宜居之地，现阶段航空新得房价在2-3W左右，聚集了龙光玖誉湾，鹏瑞，金湾宝龙城，融创等珠海市热门楼盘。
五、斗门镇：成交转化率常年第①，人人都爱的刚性需求首要选择
身为珠海市最大的行政区域，二零二一年，斗门镇再迎一波新一轮喜讯！新经济开发区、新高铁、新大桥……广东近期正式审批同意，开设珠海斗门智能制造经济开发区，推行现行省级经济开发区的政策。这也是珠海市继富山工业园、联港工业区后，第3个省级经济开发区。
众多交通出行项目落地粤港澳大湾区城际铁路建设规划。珠海市鹤洲站被委以重任，与珠海站一起塑造珠西交通枢纽。按照整体规划，广珠澳高铁、珠中江肇高铁、深珠通道都将经过鹤洲站。
斗门镇价位相对来说较为低，在1万-2万元左右，吸引住了许多刚性需求的人来购房，总成交量也持续领跑珠海市。湖心路是上一年爆热的板块，2022年香海大桥开通后，湖心路将成為离市区最近的板块之一，车程在二十分钟左右。白蕉相对来说人流量较少，配套设施也在完善。